4,5월이 절호의 매수타이밍이다

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4, 5월이 절호의 매수타이밍이다
014-04-23 | 오윤섭
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세월호 참사라는 국가적 재난으로 분위기가 가라앉을 대로 가라앉았습니다. 이젠 개인적 힐링이 아니라 사회적 힐링이 절실히 필요할 때입니다. 그러기 위해선 슬픔을 함께 나눌 공동체 회복이 시급합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 투자용이든, 내집마련용이든 2014년에 매수타이밍을 잡으려는 대기 매수자를 위한 칼럼입니다.

제목에 적은 것처럼 대기 매수자라면 4월과 5월이 절호의 매수타이밍이라고 생각합니다. 왜 일까요?

그 이유는 첫째 일시적 매수자 우위 시장이기 때문입니다. 올 초 매도자 우위 시장으로 돌아서던 주택시장이 전월세 과세의 2.26대책으로 직격탄을 맞았습니다. 특히 다주택자 투자자가 주택 매수를 거의 중단 했습니다. 보유하고 있던 주택들도 매도해야 하는 것 아닌가 혼란스러워하고 있습니다.

집값 상승을 주도하던 강남권 재건축단지는 1, 2월 상승세에서 3월에 하락세로 돌아섰습니다. 매도자 우위 시장이 매수자 우위 시장으로 바뀐 것입니다. 하지만 비관주의자처럼 집값이 다시 장기 하락세로 돌아선 것은 아닙니다.

우선 강남권 재건축단지 하락폭이 3월에 비해 4월 들어 크게 줄었습니다. 매수세가 위축됐지만 매물도 크게 늘지 않았습니다. 하지만 간간히 나오는 저가매물은 실수요자들이 사들이고 있습니다.

이 같은 움직임은 집값이 대세 하락이 아님을 반증(反證)하는 것입니다. 주택시장은 2.26대책의 월세과세, 3.5대책의 전세과세, 그리고 비수기라는 ‘삼각파도’를 맞고 일시적으로 흔들리고 있다는 것입니다. ‘침몰’이 아니구요.

주택시장이 일시적으로 흔들렸지만 다시 회복세, 상승세로 돌아설 ‘복원력’은 충분하다고 생각합니다. 다주택자와 전세입자의 매수세가 관건입니다.

하지만 최근 매매가 추이를 보면 2.26대책의 충격이 서서히 사그라들고 있습니다. 4월은 분명 주택시장 비수기임에도 월세시장이 침체된 반면 전세시장은 활기를 띠고 있는 점을 주목할 필요가 있습니다. 전세입자가 집값 하락에 대한 두려움으로 전세 재계약을 하는 사람들이 다시 늘어났습니다. 하지만 역으로 집값 하락에 두려움이 해소된다면, 또 전셋값이 다시 폭등한다면 이들 전세입자들은 언제든지 매매수요로 돌아설 가능성이 높습니다.

6.4 지방선거 이후 매수세는 다시 살아날 가능성이 높습니다. 물론 이를 위해선 정부의 일관적인 규제완화책이 어느 때보다 절실한 시점입니다.

둘째는 레버리지 효과, 즉 지렛대 효과 때문입니다. 매매시장을 활성화시키기 위해 정부는 저리 주택담보대출을 공격적으로 시행하고 있습니다. 물론 지렛대 효과가 크려면 집값 상승 기대 심리가 높아져야 합니다.

수익공유형 모기지의 경우 생애최초 5년 이상 무주택자인 경우 연소득 7천만원이하이면 집값의 70%까지, 최대 2억원까지 연 1.5% 고정금리로 대출해주고 있습니다. 2억원을 대출받으면 월 25만원을 부담하면 됩니다.

또 내집마련디딤돌대출도 현재 무주택자이고 연소득 6천만원(생애최초는 7천만원) 이하이면 소득과 만기에 따라 연 3.2%~3.6% 이자로 집값의 70%, 최대 2억원까지 대출해줍니다.

이 때문에 수도권 기준 3억원 이상 중가 및 고가 전세입자중 공격형 매수자들이 4월 들어 전용 85㎡ 이하 저가매물을 사들이고 있는 것입니다.

세월호 참사에서도 보듯 정신줄을 놓으면 안됩니다. 남에 의존해서도 안됩니다. 투자자는 오로지 자신만의 투자철학으로, 자신만의 눈으로 주택시장을 분석하고 매수타이밍을 잡아야 합니다.

투자의 핵심은 침체기때 싸게 사서 활황기때 비싸게 파는 것입니다. 따라서 일시적인 침체기인 지금 대기 매수자들은 매수해야 합니다.

중요한 건 현재입니다. 카르페 디엠입니다. 오늘을 어떻게 살고 있는 가를 보면 그 사람의 인생을 알 수 있습니다. 부동산 투자도 마찬가지입니다. 오늘 어떻게 투자했느냐에 따라 투자의 성패는 달려있습니다. 오늘 일시적 매수자 우위 시장이 내일도 지속되리란 보장은 없습니다.

2014년 4월 24일 현재 주택시장은 분명 관망세입니다. 매수자뿐만 아니라 매도자도 관망세입니다. 세월호 참사라는 국가적 재난으로 관망세가 더욱 짙어졌습니다.

하지만 이 또한 모두 다 지나갑니다. 관망세도 일시적입니다. 3, 4월보다는 5월에 매수세가 살아날 것입니다. 물론 5월보다는 6월 6.4지방선거이후 매수세가 더욱 활발해질 것입니다.

이글을 읽고 있는 부자노트 독자님이 만약 대기 매수자라면 4, 5월에 매수해야 합니다.