2014년 이후의 지방도시의아파트 추세변화 예측!

자칭 부동산 전문가라는 수많은 사람들의 부동산 분석이나 말들이 많습니다,정확한지 않은지 어떻한 근거에서 하는 말들인지 알수가 없습니다. 지방 도시에 살고있는 사람입니다.수도권의부동산 특히나 아파트나 주택의 앞으로의 추세는 뭐라고 단언하지 못하겠고 지금까지 지방도시 에서 살면서 보고 느끼는 생각으로 앞으로 지방 도시의 부동산 특히 아파트 변화 추세를 예측해서 살펴본다면. 지금으로부터 25년~30년 전인 1980년~1990년사이 지방 아파트 5층건물 24평형 시세가 350만원~450만원정도 하였습니다.현제 2014년 이 아파트시세가 1억1000~1억2000정도 입니다.30배정도 상승하였다고 볼수 있습니다. 1970년부터 ~2000년도까지의 상승 하락의 반복은 별론으로 하고, 2000년 이전에는 지방도시와 수도권의 부동산 상승 추세는 수도권 아파트가격이 상승하고 5년정도의시간을 두고 지방 아파트가격이 따라서 올랐습니다,하락시에도 서울의 하락이 시작되고 4~5년정도의 기간이 경과한후 지방도시의 아파트가격이 하락을 하였습니다. 지방도시의 2000년 이후의아파트 상승이 2006년 11월,12월 최고의 꼭지점을 찍었습니다.모두가 아시고 있는 바와 같이 부동산 아파트의 가격의 움직임은 살아있는 생명체로 볼수있습니다.인위의 부양책은 가격변동의 시간을 늦출수는 있겠지만 이 살아있는 부동산의 가격의 움직임은 상승과하락을 반복합니다. 아파트 시세의 움직을 살펴보면 언제나 최고의 꼭지점에서 정상적인 하락은 4년정도의 시간을두고 하락을 하면서 최고 꼭지점의 30%에서 바닥 형성을하고 상승을 합니다.이 상승도 바닥에서 꼭지점까지는 정확히 100% 상승후 꼬지점을 찍고 하락하는것을 볼수있습니다, 예로 근처 아파트 몇단지 몇동을 가지고 분석을 해보면 1995~2000년 의 아파트 시세가 5000만원정도 하는 아파트 25평형이 2006년 11월 최고점이 (최저에서 최고는 100%상승인) 1억500만원을 찍고 하락을 합니다,2009년 중반기 최저시세 6500만원~7500만원에서 (최저시세 최고점에서 30%하락후)저점을 형성합니다. 이후 2009년 하반기를 시점으로 상승을 합니다,2012년 10월을 정점 최고가 1억5000만원 (저점에서 100%상승)꼭지점을 찍습니다,이후 2013년 최고가에서 10%~15%정도 하락하여 지금의 시세를 형성하고 있습니다, 시세는 급매에따라서 또는 정부의 부양책이 나올때 조금 변동정도로 거쳐 2014년 지금이 8월이네요,2014년 8월인 현 시점에서 살펴보면 2012년 10월정도 최고가 1억5000만원 찍었든 아파트의 지금의 시세는 1억2500만원~1억3500만원에서 (최고가에서 10%~15%하락)가끔 거래가 일어났다 끊어졌다를 반복하고 있습니다.앞에서 말했듯이 서울의 아파트 가격은 제가 서울에 살지않는 관계로 분석을 못했습니다. 제생각으로 본다면 현제 정부의 각종 부양책을 사용하고 있지만 시간을 을 조금 늦출수는 있겠지만 근본적인 상승 하락은 어떻게 할수가 없는것이라고 생각됩니다, 이 하락의 시점이 꼭지점 1억5000만원의 30% 1억~1억1000만원의 최저 시점인 2015년 하반기~2016년 상반기정도 에서 시세 1억~1억1000만원 사이를 정상적으로 지키고 반등을 한다면 2016년 하반기를 시점으로 아파트가 상승을 하겠지만 만일 2016년 초반 이 저점을 깨고 1억 미만으로 저점이 형성될시에는 아마도 우리도 일본같이 부동산의 침체기가 장기적으로 가는것이 아닌가 생각합니다, 제가보는 가장 좋은 아파트의 앞으로 시세 분석은 2016년 기준으로 현제의 아파트 시세의 고점에서 30%저점을 께고 내려가는냐 반등을 하는냐에서 일본식 장기침체로 가는것인냐 정상적인 반등을 하는것인냐가 결정되는것이 아닌가 라는 생각입니다. 부동산의 경기가 상승국면을 타고 상승을 한다고하더라도통상적으로 모든아파트가 모두가 저점에서 고점까지 100% 상승을 하는것은 아닙니다.면적.위치.건축회사.건축연도 학군 등등에 따라서 같은 상승기간이라고 하더라도 50%~100%까지 다양하게나타나고 있습니다. 어떤 분들의 의견에서는 현제 신축아파트 분양권이 활황을 보여 주택경기가 계속 오를것이라고 하시는 분들도 많아 보입니다.지방도시의 신축아파트 분양가를 살펴보면 일반 건축회사의분양가는 평균 3억입니다,LH한국토지주택공사에서 분양하는 아파트 분양가외의 아파트의 분양가 로얄층 기준 3억 입주시까지 확장비 1000만원 이자 1000만원 입주가 3억2500만원정도 입니다. 지방도시의 신축아파트의경우 입주후 시세의형성가격은 3억4000~3억5000만원 정도에서 형성 되리라고 생각합니다. 기존의 5~8년된 신축아파트의 가격형성도 3억1000만원~3억2500만원정도의 시세를 형성하고 있습니다. 2000년후반 지방도시의부동산 아파트 상승기와 하락기에서 살펴본다면 2006년 11월 상승 정점후 2007년 초반부터 하락이 시작 되었습니다.2007년 하반기경 기존 아파트의 고점대비 10%하락의 시점에서 신축아파트의 분양권이 활황이 시작되었습니다 일대의 신축입주 아파트의 분양권시세가 마이너스P에서 +5000만원까지 성황을 이루다가 2008년경 하락하여 마이너스 P까지 폭락하여 뒤늦게 뛰어들은 사람들은 큰 피해를 보았습니다. 현제에 있어서 분양권의 활황을 살펴본다면 2009년 하반기를 시점으로 아파트상승이후 2013년 하반기에는  고점에서 10%정도 하락을 하여 시세를 형성하고 있었습니다.2013년 초반까지 신축아파트의 분양권 가겪이 마이너스 P로 형성되고 있던 시세가 2013년 후반기 불이 붙기 시작했습니다.P6000만원 이상 20014초반기까지 거래가 이루어졌왔던것이 2014년 후반기 8월 현제 분양권의 거래는 거래가 잘 이루어 지지않는 상황에 이르고 있습니다. 2000년 이후 상승때와 지금의 상승 시점을 비교해볼때 그의 비슷한 양상을 띄고 있는것 같습니다.앞의 상승기에서 보았을때 지금 이시점의 분양권시세도 하락으로 가고 있는 시점이 아닌가 생각됩니다.2015년 초반기에는 분양권의 가겪도 크게 하락을 하게될것으로 생각됩니다 일반적인 부동산전문가라는 사람들이 뭘보고 분석해서 부동산이 오른다 내린다는것인줄 모르겠습니다만아직은 객관적인 분석으로 말하는 사람들이 없는것 같습니다.