현 주거 현황을 이해를 하고 부동산 문제를 논하자?

먼저 우리 주택 시장의 현재 구조를 잘 이해를 해야 합니다.  선진국들의 주거 환경 통계자료를 보면 ?인구 1000명당 약 400호의 주택이 필요한것으로 나타 나고 있습니다.이 말은 달리 표현을 하면 인구 2.5명당 1채의 주택이 소요되고 있다.이런 말씀 입니다.참고로후진국으로 갈수록 가구수가 늘어나고 필요한 주택의 총수는 적어 지겠지요? 이런 선진국 주택 수요 현황을 기준으로 우리나라 주택 문제를 한번 보겠습니다.현재 우리나라 총 주택수는 약 1900만채 정도로 추산되고 있습니다.인구가 5000만명이니까 평균 2.5명당 한가구가 구성되기 위해서는 약 2000만호의 주택이 필요 하겠지요.따라서현재 약 100만호 정도가 부족한것으로 데이터가 잡힙니다. 따라서선진국 수준의 주택 수요를 충족하기 위하여서는 연간 50만호를 새로 건축 하더라도 2015년 이후라야 주택 총 공급수가 선진국 수준에 만족할수 있는 상태가 되는겁니다. 하지만여기에 또 다른 변수들이 존재 합니다.1)사회적 변화에 의해서 독립 가구수가 급속히 증가 하고 있다.2)건설회사들이 이익 극대화를 위해서 실제  필요로 하는 소형 평형 보다는 그동안 대형 평형 위주로 건설해 왔다.3)기존 주택의  평균 재건축 재 개발로 인한 수명을 25년~30년으로 잡았을때 년간 부수고 새로 건축해야될 주택수가 매년 약 50만채~60만채 정도된다. 따라서이런 데이터를 기준으로 우리 나라의 주택 시장을 점검해 본다면  최소 2017년 이후 정도나 되어야 공급이 포화 상태가 될수 있다.이렇게 봅니다. 문제는지금 현실적으로 부족한 소형 평형이 문제가 되는데요.주택이라는것이 20평 나와라 뚝딱 한다고 당장 공급되는것이 아니지요.토지를 매입해서 건설을 하고 그것이 입주자 손에 닿기 위해서는 약 3~5년 정도가 소요 됩니다만…  따라서지금 시장에서 공급이 부족한 소형 평형은 가격이 하락할 가능성 보다 상승할 확율이 훨씬더 높다.소형 평형 부족 현상으로 이것이 중형 평형으로 수요가 전이되어 중형 평형도 당분간은 일정 부분 가격 회복을 할것으로 봅니다. 문제는미국의 양적완화 축소에 따른 금리 변동 문제 인데요.가계부채 1천조원중 주택 담보 대출과 관련된 부채거 500조~600조 정도 될것으로 추산해 본다면 시중 금리의 상승은 부채자들에게는 쥐약이 될수 있다고 봅니다. 물론이 부동산 담보 대출금 안에는 부동산을 구매 하는데 사용 하지 않은 일반 생계형 자금들도 30% 이상 될것이라고 생각 합니다. 다만현 국내 경기 상황이 세월호 침몰 후 내수 소비 침체로 경기 지표들이 하락추세이기 때문에 향후 상당기간 금리 인상 보다는 추가 예산을 편성하여 시장을 살리는데 촛점을 맞출 가능성이 매우 큽니다. 각설하고이 주택 담보 부채 문제가 해결 되기 위해서는 1)수도권 지역의 하락 했던 주택가격이  회복을 해 주어서 채무 이행이 가능한 건전 가계로 이동되는것이가장 좋겠지요?2)그 다음 매수세가 회복이 되어서 자본 시장의 현금 흐름이 원활하게 되는것이겠구요.3)개인 소득을 증가시켜서 내수 소비를 살리고 이것이 가계 부채 문제의 완화를 가져오도록 하는것. 이런 현금 흐름의 회복을 촉진 하여 시중 부동자금이 회전을 해야  내수시장 회복에도 도움을 주게 되어 내수 성장을 촉진할수 있다고 봅니다. 문제는이런 시나리오가 만들어 지기  위해서는 글로벌 경기 회복이 필수조건이라고 봅니다.지금양적완화 축소가 미국의 경기 지표 호전으로 인한 인플레를 방지 하기 위한 선재적 대응으로 본다면 양적 축소로 인한 달러 가치 상승으로 지상 최대의 소비 대국 미국의 소비가 살아 나므로써 중국도 내수 시장 중심으로 정책 전환만 성공 한다면  연착륙을 할수 있겠지요. 문제는칼만 들지 않았을 뿐이지 강도들 보다 더 무자비한 달러 자본의 횡포가 글로벌  시장에서 이익을 극대화 하기 위하여 어떤 전술과 전략을 펼치느냐에 의해서 결과는 아주 다르게 나타 날수 있는것인데 말이죠. 여러분들 생각은 어떠 합니까??