태완디앤시제공) 부동산가치는 소득기준조정중, 2019부동산

태완디앤시제공) 부동산가치는 소득기준 조정중, 2019부동산
 
지역에 따라 국내 부동산 시장이 다르겠지만 여기는 서울 부동산 중 아파트만 위주로 이야기해 봅니다.
2018년 초부터 말까지 수차례의 단기간 급등이었는데요, 너무나 급격해서 웬만한 사람들은 지금 사면 안되는 시기이다 라고 인지를 했으리라 봅니다.  어찌보면 한국사회에서 부동산 보유는 마치 계급과 같이 취급되곤 하는데요.
 
상식적인 선에서 한달에 억~억 하는 식으로 실시간으로 보도하는 나라는 한국밖에 없으리라 보여집니다.
국내 경기가 그닥 좋지 않음에도 불구하고 돈이 부동산으로만 몰리는 탓에 .
더군다나 언론이 가세하여 언론의 패널들은 강남 찬양이라도 하듯, 강남은 계속 오를 것이다. 선진국을 보아라 라는 단순논리에 시세 흐름에 합세하여 말을 합니다.
 

 
아마도 부동산을 어느 정도 전망을 하려면
시중에 풀린 돈, 대출규제, 금리, 공급에 대한 이해, 분양가, 수요에 대한 상황, 정부의 규제, 세제개편에 대한 내용들,
 
서울의 직장과 교통망, 고령화에 따른 심리적인 측면, 미래에 전개될 각종 호재, 재건축과 이주 등이 복합적인 작용을 하여 주택 수요자의 심리적인 부분을 건드리게 될 때 주택에 대한 구매력으로 이어지게 됩니다.
 
구매는 실수요층의 자금과 투자수요 자금이 맞물려야 하는데 2018년 한해는 투자수요가 급등하다 보니
여러가지 폭등과 같은 사태가 오게 되는데요.
 

 
 
이러다보니, 수십억 하는 아파트가 몇억이 올랐네.. 하면서 언론이 사람들의 관심을 끌면서 부채질을 하다보니
(물론 그들이 말하는 기준이 되는 지역의 바로미터가 되기 때문에 이야기를 하다보니 그런 이유가 있을순 있습니다) 더욱 많은 투자수요가 들끓게 됩니다. 다소간의 버블이 형성된데다가  저금리 기조가 겹치면서
몰리게 됩니다. 최근에는 카페에서도 소위 말하는 루저(loser) 라는 식으로 이야기 하다보니 자기소득 보다
다소 더 버겨운 부동산에 투자를 하는 투자심리가 같이 존재하게 되었죠.
 

 

 
 
어찌보면 갭투자가 그러한 것이죠. 갭투자는 2016-2017년 / 2018년 폭등이 있기 전에 있던 바이고 지금은 고위험군이라 많이 빠진 상태입니다.
 
부동산 중 아파트가 가지는 최대의 장점은  환금성입니다.
다시 말해, 언제든 현금처럼 팔고 사고 하는데 무리가 없다는 것이 가장 큰 장점이죠.
그래서 중대형 아파트는 환금성이 떨어진다 라고 하는데요.  그것은 보는 관점에 따라 다르겠죠.
 
환금성중의 하나가 담보가치의 문제인데요.
아파트가 있다면 아파트를 담보로  여러가지 대출에 있어서 저금리로 돈을 쉽게 빌릴 수 있었습니다.
그러나 지금은  대출에 있어서 DSR, DTI 등 담보가치의 기준이 담보가치가 아닌 소득기준으로 재편 되었습니다.
 
이것이 최근 1-2년 사이에 바뀐 가장 큰 변화라고 보아야 할 것입니다.
물론 그 전에 대출금에 대한 상환이 원금까지 동시상환하는 조건까지 겹치게 되면서, 알게 모르게 힘든 사람들이 많을 것입니다.
 
직장인의 경우 소득이 중요시 되는 구조로 재편되었습니다.
물론 금리는 1-2년 전부터 앞으로 오를 수 밖에 없다 라는 것은 누구나 공감하는 환경입니다.
금리 뿐 아니라 보유에 따른 세금규제로 인해 현금으로 어떤 항목의 세금이든 서울의 중산층은 과거보다는 점차적으로 부담이 커지게 될 것입니다.    이러한 기준가액을 실거래 가액에 근접하여 과세를 매긴다던가, 공정거래시장가액을 적용하여 하게 되는데 최근에 나온 정부의 부동산 조치는 향후 몇년에 걸쳐 점점 피로도가 높게끔 설계된 것입니다.
 
게다가 우리는 현재, 고령화시대가 이제 피부에 와 닿을 만큼 올라섰죠.
 
물론 개개인의 상황이 고소득층, 그리고 중산층, 자산규모와 소득규모, 자녀, 본인의 연령에 따라 각기 다른 상황이라서 공감이 안 가시는 분도 있겠습니다.
 
신규아파트 청약의 경우 30-40대가 많은데요. 50대이상의 경우 주택도 문제지만 노후대비도 상당히 중요한 입장입니다. 그러다보니 다소 보수적인 투자의 양상을 띠게 됩니다. 60대가 넘어가게 되면 본인의 상황에 따라
노년에 대한 문제를 해결해야 하는데, 필요에 따라 주택담보를 통해 연금을 받는 것에 대한 관심도 커지게 되는것이 요즘의 현상입니다.  각기 주어진 상황이 달라 개개인의 선택에 대해 고민을 많이 하는 시기입니다.
 
이러한 여러환경을 한마디로 요약한다면,   “몸에 맞는 옷을 입이야 가장 편하다. ” 라고 요약을 해보도록 하겠습니다.  자신의 연령과 노력여하 , 그리고 근로소득, 부양가족 등을 따져  계획을 잡는것이 좋다 라고 생각할 수 있습니다.  
 
최근의 사회현상이 베이비무머 은퇴후 창업에 도전하신 분들이 속속 마이너스를 보는 경우가 많습니다.
특히, 월급을 계속 받아서 오랜기간 동안 생활하거나 교사와 같이 세상물정을 잘 모르는 분야에 있던 분들이 갑자기
개인이 창업을 할때에 얼마나 치열한 세계인가에 대해 몸소 체험하지 않으면 어려운 경우가 많습니다.
 
예컨데 잘되는 자영업 음식점이 10년이상 성업중이라면, 확률적으로 몇%가 되는지 그리고 지금 유지하는 자영업체는 그대로 많은 경쟁을 이기고 우뚝 선 업체라는 것을 알 것입니다.
 

 
 
물론 또한 자금적인 면에서 상당히 딸려서 몇달을 버티지도 못하고 아무런 의미없이 돈을 날리는 경우도 많습니다.
 
주택보다 더 중요한것은 개개인의 소득이 중요시 된 2018년 고령화 사회에서 살고 있습니다.
노년대비에 중점을 두거나 불완전한 직종에 있으신 분들께서는 가급적 보수적으로 차근차근 주택구매에 있어서 차곡차곡 모으셔서 대비를 하시거나 탄탄한 직장이 있으신 분들은 계획적으로 신중을 구하고,  
움직이는 지혜가 필요한 때라 보입니다.
 
—————————————————————————————–
주택을 구매할 경우 자신이 항시 접하는 지역이기 때문에,
해당 지역에서 향후 분양중이거나 앞으로 변화될 지형에 대해서 조금 관심을 가지고 몇년을 두고 계획을 세우셔서 주택을 구매하였으면 좋겠습니다. 반드시 신규분양 분 아니라 기존 아파트도 상황에 따라 괜찮을듯 합니다.
 
은평구 신규아파트 입주물량, nc백화점불광점 팜스퀘어 인근, 태완디앤시 제공
정부규제에 따른 세금문제, 금리상승,보유세강화
시장상황 금리상승, 경기남부 및 서울 동남권 대량공급
 
 
국내외경기문제, 주택구매심리 등 수많은 요소를 열거해보고 종합적으로판단을 해야 할 텐데요.
 
nc백화점불광점 팜스퀘어(태완디앤시시행,한일건설시공) 인근 지역에서 가까운 아파트 단지들인데요. 그 지역이 어디에 해당되는지 알아보겠습니다.
 
2018.7월  은평신사 효성해링턴 플레이스   평형 25-34평형  380세대
2018.10월  서대문구 남가좌동 DMC2차아이파크  평형 23-52평형 1061세대2018.12월  은평구 녹번동 래미안 베라힐즈            평형 27-47평형  1305세대
2019.1월  은평스카이뷰 자이            평형 35평형  361세대2019.2월  백련산파크자이            평형 21-33평형 673세대2019.8월  백련산SK뷰 아이파크            평형 25-39평형 1305세대
 
아래와 같이 정리가 되는데요.
우선 정부 정책을 좀 체크 해보죠.  9.13 대책인데요 그리고 그 이후 최근 발표된 후속조치 정도인데요
 
[종합부동산세 개편]  세율 인상 및 공시가격 현실화
세부담 상향한도 (150> 300프로)
공정시장가액 폐지
 
[투자수요차단]
비거주 목적의 구입 (대출금지) / 관련 규제지역 해당
일시적 2주택자 기준을 강화 (기존 3년 > 2년)
비거주 목적의 장기보유특별공제 혜택 축소
 
[임대사업자규제]
양도세, 종부세 면제 혜택 폐지
규제지역 고가주택 대출 규제 (9억기준)
LTV 대출규제
 [공급확대]
3기 신도시 지정 및 철도망 계획 발표
 ———————————————————-
  
nc백화점불광점 팜스퀘어(태완디앤시시행,한일건설시공)과는  대략 2.4km정도 떨어져있으며  
인근에는 상권에 영향을 미치는 거리라고 볼 수 있습니다.
입주시기는 2년넘게 남아있는 세대지만 세대수가 높고 해당지역이 거의평지에 가깝습니다.
인근에 백련산 1차~4차까지거의 완공 및 입주를 앞두고 있는 상태입니다.

 

 
백련산 파크자이는 nc백화점불광점 팜스퀘어(태완디앤시시행,한일건설시공)과는  대략2.4km정도 떨어져 있으며 SK뷰아이파크와 바로 인접한 단지이며 2019년2월 입주를 앞두고 있습니다.
인근에 대형쇼핑센타는 은평e마트가 있습니다.
 
 

  백련산 해모로아파트도 nc백화점불광점 팜스퀘어(태완디앤시시행,한일건설시공)과는  대략2.3km정도 떨어져 있으며 인근에는 상권에 영향을 미치는 거리라고 볼 수 있습니다.
 
 
 

 
 
입주시기는 2020.3월 입니다.  
 

 
래미안 베라힐즈는 nc백화점불광점 팜스퀘어(태완디앤시시행,한일건설시공)과는  대략 600km정도 떨어져 있으며 도보로 이용가능한 지역인데요. 인근에 걸어가기가 대체로 쾌적한 편입니다.
 
 

입주시기는 2019.1월 예정입니다.

 힐스테이트 녹번은 nc백화점불광점 팜스퀘어(태완디앤시시행,한일건설시공)과는  대략1.2km정도 떨어져 있으며 이미 2018.10월 입주한 단지입니다. 952세대 단지로 역세권 아파트 단지입니다.
 
 
은평스카이뷰 자이는 nc백화점불광점 팜스퀘어(태완디앤시시행,한일건설시공)과는  다소 거리가 있는데요, 인근에 롯데몰이 있습니다. 구파발 생활권에 가깝다고 볼 수 있습니다.

2019.1월 입주예정인 단지입니다.