서울 부동산 축 동남으로 이동~

예전에도 좀 드린 말씀입니다만…
강남의 범위가 판교분당축까지 뻗쳐져 나간다…
 
예전에 판교 아파트 엄청 비쌀때는 거품 경고 드렸었구요. 판교 사는 친구왈 그간 가격이 좀 떨어졌었다고 합니다.
분당도 마찬가지죠
 
하지만 이제 어느 정도 바닥을 잡고 특히 분당의 경우는 좀 반등을 예측한바 있죠
그게 올해 초부터던가 작년말부터던가 그 의견 드렸을겁니다. 정확한건 아고라 쭉 찾아보면 있는데
 
그렇게 보는 이유중 하나는 테크노밸리의 판교 이전이죠.
 
제가 지난주 판교를 다녀왔습니다. 친구도 만날겸 제가 예전에 판교 분당 의견 드리긴 햇으니 가서 좀 보고자 갔다 왔는데
 
일단 테크노 밸리 대단하더군요. 그리고 건물들 자체가 잘 지어졌고 주위 환경도 말끔합니다
 
판교의 고급주택가가 뜨고 있다는 얘기가 있는데요. 주로 그 테크노밸리의CEO들이 그곳에 살기도 하고 그런다네요.
 
암튼 이제는 분당 판교의 경우는 강남 따라서 오르게 될거라 봅니다.
단 판교는 1세대 아파트는 좀 거품이 심한게 있다하더군요
즉 그 아파트 보다 새 아파트들이 더 분양가가 싸게 나오므로 모든 아파트에 대해서 일괄적용은 아닐거구요.
하지만 어쨌던 판교는 이미 가격이 좀 혜택을 많이 그 전에 입은바 있죠. 분당보다 더 비싼 면이 있었고 해서
사실상 여전히 가격적인 면에서는 분당의 반등이 더 크지 않을까 예상합니다만
 
그래도 분당은 30년 지난 아파트고 판교는 새아파트들이 많아서 그게 변수긴 합니다.
 
그렇다고 지금 분당 판교 아파트를 사면 크게 오른다 그게 아니고 나중에 서울 아파트 떨어질때 덜 떨어질 가능성내지는 유지가능성 혹은 소폭 오를 가능성을 보는겁니다.
물론 올해 내년거쳐서 분당은 반등이 좀 나올거라고 판단하고 있습니다.
 
또하나는 판교 분당보다는 약하지만 남양주권이 있습니다. 단 남양주권도 그게 서울권에 거의 흡사한 지역과 좀 먼지역은 갈리겟고 남양주 아파트도 사실 현재 싼 편이 아니고 남양주도 많이 떨어졌죠 그간…
 
어쨌던 제가 아파트 자체에 비관하고 있기에 올해 내년 아파트 반등이 온다해도
결국 또 나중에 침체로 갈 가능성이 농후하나
하지만 그럼에도
수도권으로 봤을때 서북쪽보다는
즉 인천 부천 강서 강북보다는
분당, 판교, 남양주가 더 양호할수 있다는 뜻입니다
 
이 의미는 예전에 슬럼화되는 아파트들…
슬럼화됬는데 재건축도 안되고 그런 시기가 서울에 닥칠거다
그러면 일부 아파트들은 거의 땅값만 남게 된다.
이런 것들을 수도권 서쪽과 북쪽에서 많이 당할 가능성이 커보인다는 뜻입니다.
특히 인천을 저는 좀 안좋게 보고 있습니다. 그곳 사시는분들께는 죄송하지만
 
분당의 경우는 그래도 일괄적으로 지어진 시기가 있고 해서 재건축도 추진이 될걸로 보입니다.
 
남양주는 부동산 전망을 떠나서
남양주 양평권이 사실 살기는 참 좋습니다. 산도 많고~ 강원도 접근성도 좋고
사실 직장이 강동이라면 남양주는 살기 좋죠…

결국 그래서 강남은 강남역 선릉역의 기존의 강남권하고
동쪽 송파 잠실권하고
그곳 중심으로 동으로 남양주
남으로 분당 판교 이렇게 좀 수도권의 축이 아래로 이동하지 않겠나
 
 
결국 생각해보면 잠실도 모래벌판의 섬이었고 그곳에 새로 지었고
은마도 양재철 허허벌판에 지은게 발달됬죠
그래서 생겨난게 강남이듯이
 
새로지어진 판교가 테크노밸리를 기점으로 새로운것을 형성할 가능성이 보여집니다
 
즉 이 서울의 아파트및 부동산 역사는 새로 생겨나는 곳들이 계획적으로 만들어짐에 따라서 그 축의 이동이 있다고 저는 생각합니다. 서울의 축이 과거 강북에서 강남으로 이동했듯이
그 축이 다시금 판교를 중심으로 또 이동할수 있다는것이죠
 
이는 사실 사람의 이동이 동반되서입니다.
태크노밸리를 통해서 사실 많은 CEO나 고연봉 직장인들이 판교의 호화주택을 선호하게 되고 하면 사실 또 그게 형성이 됩니다
 
제주도도 따지고 보면 사람의 이동이 지가의 상승 가져왔죠. 가장 컸던게 국제학교죠. 그로 인해서 서귀포권에
많은 강남권 아줌마들이 자녀들 교육때문에 오게 되고
다음도 제주도로 이동하고 또 중국인 관광객 증가뿐 아니라 제주도 귀농인구의 증가로 인해서 사실 부동산이 오른것입니다.
제주도는 그야말로 오를 이유가 있게끔 개발되어졌죠. 일부 중국인 난개발로 문제가 많이 있긴하지만 이유없는 묻지마 부동산 상승은 아닙니다.
 
즉 테크노밸리로 인해서 사람들의 이동… 또 그로인한 상권의 이동…
그리고 판교 친구한테 물어보니 학교가 초등학교 학군이 괜찮고 또 중고등학교도 나름 괜찮다 하네요.
물론 이건 제가 친구 말만 들은거라서 더 조사해봐야하는지 모르나
판교가 초등학교 학군은 상당히 괜찮다고 여러 친구에게 들은바 있습니다.
 
중고등학교는 과거와 다르게 예전에는 8학군 입성하려면 강남에 살고 가까운곳에 배정이 되곤 했는데요.
요즘은 판교의 경우 중고등학교가 그렇지 않고 성적으로 지원한다고 하더군요. 근데 어쨌던 판교의 학교가 괜찮으면 자녀들을 가까운곳에서 다니게 하려고 할겁니다
 
그래서 이런 인적 가치나 교육의 가치를 통해서 판교의 발전을 점쳐볼수 있겠습니다.
하지만 그럼에도 일부 아파트들은 너무 비싸거나…
그리고 판교 고급주택가도 많이 오른 면이 있습니다.
 
하지만 일부 아파트들은 그간 떨어져왔기때문에 내년 올해 반등의 대열이 일부는 동참할듯하구요
아마도 추후 아파트가 다시 주춤했을때 타지역보다는 덜 타격이 오지 않을까
 
이 의미는 기존 강남에 약간의 타격을 줄수도 있습니다.
판교가 강남을 능가하도록 발전하긴 정말 힘들겠찌만
그럼에도 강남처럼 그렇게 커져갈 가능성은 상당히 있어보이네요.
좀더 중고등학교 학군이 받쳐줘야합니다. 어쨌던 한국은 교육이 커서요
 
결코 아파트에 대한 장미빛이나 분당이나 판교 아파트를 사라는 의미가 아닙니다.
 
아무래도 추후 서쪽 강북이 좀 타격을 입을수 있고
또 판교가 많이 발전되면 강남의 인구를 흡수하게 되므로 기존강남이 시일이 지남에 따라서 타격을 입을수도 있쬬
물론 판교가 강남의 학군을 전혀 따라가지 못한다면 그런일은 없겠지만
학군마저 계속 더 양호해지면 타격을 줄수도 있습니다
 
제가 올해 말이나 내년부터 부동산 서비스를 다시 재개할 생각입니다.
이보다 더 디테일하게 투자할만한곳들 발전할 지역들에 대한 연구를 알려드릴것이구요
제가 주식챠트분석가이고 주식카페를 운영하고 있으나
사실 최고의 적중도는 부동산에서 나왔었습니다.
2007년이후 아파트 꺽일거부터 이번 반등까지 뿐 아니라 강원도 제주도 및 지방주택 상승시기까지
맞춰왔습니다.
제가 3년전에도 그간저의 부동산 적중도가 지속된다면 저는 참 유명해질거다라고 했었죠
하지만 그후 3년간도 부동상 적중도는 거의 지속되어왔습니다.
단 제가 그닥 유명해지지는 않았네요.
아고라 특성상 재건축 반등이라던가 바닥 가능성이라던가 사실 4-5년전에는요 강원도나 제주도 땅 오른다 얘기해도 욕먹었습니다.
오로지 아고라의 부동산 폭락론.. 때문이었죠
저는 서울아파트로  그 하락을 제한했엇고요
 
제가 이 말씀드리는 이유는 향후 부동산 서비스는
제가 돈을 받으면서 할것인데
제가 받지 않고 컴패션이나 굿네이버스 기부자들 위주로 서비스를 시행하겠습니다.
어차피 이게 지역 연구는 모두가 다 알아봐야 득될게 없죠. 소수의 사람들이 알고 접근하는거니까요
서울이 그간 아무리 아파트를 위주로 죽을 쒔다해도
강남의 가로수길 같은 경우는 엄청 올랐죠
젊은이들의 거리가 압구정 로데오및 강남역에서 가로수길로 이동하며 나온현상들입니다.
 
즉 향후 또 부동산이 침체되고
2-3년 후가 될지 4-5년후가 될지는 모르나 그때 나올 부동산 침체는 아파트뿐 아니라 토지가 동반될터인데
 
즉 과거 2008년도때 제가 서울아파트 하락에 국한하던때와는 다른 때가
즉 토지마저 침체되는 현상이 언젠가 나올겁니다.
 
그러한 때가 오겠찌만 그럼에도 발전될 지역에 대한 연구를 계속해간다면
침체되는중에도 아주 일부지만 발전될 지역이 있을겁니다.
 
단 부동산투자가 과거처럼 값이 오르기만을 바란다기보다는 월세를 받던 과일을 키우던 뭘하던 간에
수익을 꾸준히 얻을수 있는것 위주로 할 생각입니다
 
주식추천을 사실 컴패션이나 굿네이버스 기부자들에게 일부 프리미엄추천을 드렸었고
부동산 추천은 돈을 제가 받았었는데
 
이젠 부동산 추천까지 컴패션이나 굿네이버스 아이 돕는데 기부하는것으로 하겠습니다
제가 이렇게 하는 이유는 일단 제가 받아봐야 제가 또 받는 월급과 연봉이 있으니 세금을 내야되고
해서 그렇습니다
나중에 뭐 제가 더 유명해지고 그러면 제가 받도록하고요
일단은 기부위주로 해서 앞으로 부동산 연구를 하겠습니다.
 
할 지역이 있느냐.. 있습니다. 눈여겨 보는 지역이 두군데 정도 있는 상태입니다.
물론 과거와 같진 않습니다. 안 오른데가 없는 관계로 경기도 강원도 제주도 안 오른데가 없죠..
수도권까지 이제 오르고 있는데…
하지만 제가 발전하리라 보는 지역이 두군데 정도 있습니다
그에 대한것이 되겠고
 
기부 방식은 예전에 할때는 제가 돕고있는 아이 확인하면 등업해주곤 했는데
몇몇분들이 제가 확인하고 등업해주면 한두달 하다가 끊어버리셨더군요.
그래서 되도록 컴패션이나 굿네이버스에 제휴를 해서
1년치 아동 돕는것을 미리 컴패션에서 받은후에 매달 돕는 방식으로 할 생각입니다.
 
몇명을 도와야 부동산 정보를 드릴지는 아직 결정 못햇으나 11월 지나면서 윤곽잡아드리도록하겠습니다.
 
아고라에 부동산 분석 올리면서 예전 맞춘것 얘기하면 뻥친다는 소리만 듣고 욕만 먹은 기억이 있는데
사실 3년전쯤에도 한 얘기지만…
지금껏 맞췄으니 앞으로는 틀릴수 있을겁니다. 맹신은 마시고
신청해주시면 되겠습니다
 
그리고 여담이지만 아이들 돕는 주식서비스들이 좀 잘됫었습니다. 수익률이 괜찮았었습니다.
소형주 위주였는데 여타 무료추천주보다 많이 올랐고 수익률이 더 좋았었습니다
아고라에도 최종 수익률도 발표 드렸었더랬죠 3년수익률요…
 
부동산 서비스도 똑같은 현상이 일어나길 바라겠습니다. 오르지 않느다해도 아이들 돕는걸로도 보람이 잇을겁니다.
 
저는 사실 나중에 사람도 많이 모이고 하면 정말로 좋은 업자를 만나서 좋은 지역을 찾아서 집을 같이 짓는것도 나쁘지 않다고 보고 있습니다.
 
일단은 제가 개인적으로도 제주에도 진안에도 아주 작게 집을 지어볼 생각인데 이사람 저사람 맡기면서 좋은 업자를 남쪽에서 찾을생각입니다. 남쪽이 뭐던 쌉니다 땅값이 싸기때문에 거의 인테리어 값이던 건축비던 다 쌉니다.
 
그리고 저는 집 지을때 반드시 건강위주로 할겁니다.
놀라운 사실은 아스팔트나 시멘트 공장에서 폐기물 처리를 위해 녹일때 그런걸 섞는다고 합니다.
즉 일부 아스팔트나 아파트 벽에서 방사능이 나올수도 있다는거죠
안믿겨 지시겠찌만 현실이고 석고보드에서는 라돈이 나옵니다
 
제가 거의 모든 시사프로를 챙겨보기때문에 알게된 사실인데… 사실 경악할 일이죠
그래서 새아파트 좋아하실 필요 없구요
 
차라리 어찌도변 판넬 조립식주택이 건강에 안전할수도 있습니다. 시멘트 자체가 폐기물을 녹인걸 쓰기때문에
추후 저는 시멘트로 제 집을 지을때는 반드시 시멘트 구입처까지 제가 확인한다음에 하거나
아니면 차라리 그냥 오래된 농가주택이 건강에는 더 좋을수 있죠 시멘트 20년되도 농가주택 멀쩡하죠
 
암튼 그런것들을 시간을 두고 추진할테구요
그리고 언제인지는 모르나 제가 토지가 하락을 전환될때…그건 뭐 아고라에 누구나에게 알려드릴겁니다.
맞출지는 모르나 사실 제가 향후 꼭 그것을 맞춰보고 싶은 마음이 있습니다.
토지까지 꺽여내려올때는 과거 서울아파트가 꺽여내려올때와는 다른양상일겁니다.
 
암튼 얘기가 길어졌네요.
향후 기부제를 통한 부동산 연구를 운영카페에 하겠다는 말씀드리구요 11월 지나면서 12월이나 아니면 내년초부터 시작하도록하겠습니다
 
현재는 농산물 투자 연구에 좀 힘을 쏟을 시기라서요…