◆ 향후 10년간 대세하락에 대비하시오!

현재 국내 부동산 시장의 대세하락은 2008년 글로벌 금융위기 이후에 지속된 경기 침체 시기와 겹쳐 있다. 이 때문에 정부든 기업이든 가계든 상당수가 여전히 국내외 경기가 회복되면 부동산 시장도 과거처럼 다시 살아날 수 있을 거라는 기대에서 벗어나지 못하고 있다. 더구나 많은 부동산업계의 대변자들은 이런 사실 자체를 부정하고 지금의 주택시장 침체를 주택경기 순환상의 일시적인(대략 3~4년 정도의) 침체로 묘사하고 있다. 그런 관점에서 틈만 나면 ‘집값 바닥론’을 부르짖고 있는 것이다. 하지만 지금은 10~20년 정도의 주기를 그리는 주택시장 사이클에서 10년 정도에 걸친 대세상승을 마무리한 뒤 이어지는 대세하락기의 초반이 분명하다. 그러다 보니 많은 이들이 착각에 사로잡힌다. 하지만 눈을 크게 뜨고 보면 분명하게 보인다. 지금 부동산시장에서 연기가 자욱하게 올라오고 있으며, 이대로가면 곧 부동산 담보대출을 도화선으로 해서 부동산시장에 큰 불이 날 수밖에 없음을.
 
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대세하락기에 나타나는 특성은 크게 일곱 가지 정도로 정리해 볼 수 있다. 지금 연기가 모락모락 나고 있으며, 곧 화재로 이어질 수 있음을 나타내는 징후들이다. 1) 주택 수요 감소로 공급과잉이 심화된다 2)건설업체의 경영위기와 연쇄 부도가 장기화된다 3) 주택 거래가 장기간에 걸친 구조적 침체기에 들어간다 4) 정부 부양책이나 초저금리의 약발도 듣지 않는다 5) 뉴타운 재개발사업 및 대규모 개발사업이 장기화되거나 좌초된다 6) 전세물량이 줄어든다 7) 대형 건설업체들의 파격 마케팅과 주택 분쟁이 늘어난다.
 
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이 같은 대세하락기의 특징은 일시적인 부동산 경기 침체 정도로 발생하지 않는다. 예를 들어, 노무현정부 초기 2003~2004년에도 부동산 경기가 일시적인 침체에 들어간 적이 있지만 대세하락기의 특성은 거의 나타나지 않았다. 실제로도 정부가 조금만 부동산 부양책으로 전환하자 잠재돼 있는 투기적 가수요가 폭발했다. 하지만 지금은 정부가 처방하는 온갖 부양책이 통하지 않는 시대가 온 것이다.
 
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하지만 여기에서 끝나지 않는다. 아직은 대세하락기의 전반부에 불과하다. 박근혜정부 기대감에 일시적으로 호가 위주로 반등했던 부동산시장은 이미 다시 가라앉고 있다. 4.1대책, 8.28대책도 약발이 다했다. ‘양치기 언론’의 거짓말과는 상관 없이 국회의 부동산 관련 입법이 통과돼도 효과는 없을 것이다. 이미 취득세 인하에 따른 거래 증가 효과가 없음을 나는 이미 여러차례 설명했다. 양도세 중과 폐지? 집값이 올라줘야 중과 폐지도 의미가 있는 것이다. 어쨌거나 언론의 왜곡보도 때문에 많은 가계들이 부동산 입법의 국회 통과 여부를 기다릴 것이다. 하지만 그 결과와는 상관없이 내년초부터 부동산가격은 다시 본격적으로 죽 미끌어지기 시작할 것이다.
 
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이어 향후 주택시장은 아래 그림처럼 크게 3단계에 걸쳐서 하락세가 지속될 것이다.

1) 향후 2~3년 동안은 주택시장이 지금처럼 침체를 반복할 수도 있다. 이 때가 정부가 경착륙을 피할 수 있는 펌랜딩을 택할 수 있는 마지막 단계라고 보인다. 하지만 그 시기는 더 빨라질 수 있으므로 정부가 시급하게 펌랜딩전략을 써야 한다
 
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2) 하지만 정부는 여전히 연착륙론이라는 미명 아래 가계부채를 키우는 부양책, 곧 중장기적으로 보면 경착륙 대책을 계속할 것이다. 그러면 결국 부채폭탄이 폭발하는 단계로 이어진다. 지금부터 가계대출 규제를 강화하고 강력한 부채 다이어트를 유도하는 펌랜딩 전략을 쓰지 않으면 부채폭탄 폭발 단계를 피할 가능성은 매우 낮다. 이 기간이 3~4년은 지속될 것이다.
 
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3) 부채폭탄 폭발 단계를 거치고 나면 인구폭탄 폭발 단계로 접어들게 된다. <그림2>에서 보는 것처럼 주택수요 연령대 인구인 20~54세 인구는 2012년부터 줄고 있는 반면 집을 파는 60대 이상 인구는 향후 가파르게 늘어나게 된다. 특히 전국의 부동산 구매력은 2010년대 후반부터 가파르게 떨어져 2030년에는 2000년 대비 약 4분의 1 수준으로 떨어진다. 즉, 부채 폭탄 폭발단계를 지나도 주택시장의 사이클 회복이 쉽지 않다는 뜻이다.
 

<그림2>

주) 통계청 가구추계 자료를 바탕으로 선대인경제연구소 작성
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나는 향후 부동산시장 흐름을 이렇게 전망하고 있기에, 지금 이 시기가 매우 중요한 시기라고 생각한다. 펌랜딩이 가능한 거의 마지막 시한이 이때까지라고 보기 때문이다. 이 때까지가 비유하자면 종양이 말기암으로 전이되기 직전 단계라고 할 수 있다. 말기암 단계라고 할 수 있는 부채폭탄 폭발 단계로 가면 경착륙은 거의 기정사실이 될 가능성이 높다. 경착륙의 충격을 어느 정도 선에서 억제하느냐 하는 정도의 차이만 있을 뿐이다. 이 때 근본적인 외과적 수술을 통해 부동산 거품이라는 악성 종양을 준비된 전문의가 제거한다면 한국 경제는 2~3년 이내에 건강한 상태로 회복할 수 있을 것이다. 하지만 이 시기를 놓치게 되면 한국경제는 상당히 깊고 큰 충격을 받게 될 것이다. 안타깝게도 기득권 위주의 단기적 시각에 사로잡힌 한국 정부가 선제적 수술을 택할 가능성은 낮아 보인다. 따라서 아마도 국내 주택시장은 부채폭탄 폭발 단계로 가게 될 공산이 크다.
 
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이미 정부당국에게 얘기해 봐야 소 귀에 경 읽기라고 느끼고 있다. 이런 상황에서는 결국 안타깝지만 일반 가계들이 속지 말고 스스로 출구전략에 나서야 한다. 지금 연기가 자욱하게 피어오르는 상황에서 “괜찮다, 괜찮다”하는 정부와 언론의 말에 속지 말고, 스스로 불타기 시작하는 전동차에서 내려야 한다. 정신 차리고, 더 늦기 전에 탈출하라!